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13、《房产炼金术》顾洪波著 _快速房产抵押借贷

房产炼金术 前言: 几个世纪以前,这个星球上的很多人都相信存在一种神秘的炼金术,能够将低贱的铅块或石头变成珍贵…

房产炼金术

前言:

几个世纪以前,这个星球上的很多人都相信存在一种神秘的炼金术,能够将低贱的铅块或石头变成珍贵的黄金。

无数人为着这种神奇的法术而神魂颠倒,也有无数人为着这种神奇的法术而失望沉沦。其中包括众多的国王、贵族和科学家。

时至今日,很多人蓦然发现,其实人世间真的存在这种能够将低贱的石头转化为黄金的“炼金术”,也有很多人真的运用这种神奇的法术成功实现了梦想中的财富自由。
这种能将石头转化为黄金的神奇法术,其实就是成功融合了经济学、政治学、金融学、城市规划学、投资学、历史学乃至大众心理学等十多种学术于一体的“房产炼金术”。
房产抵押和借贷区别作为一个见证了过去十余年中国一线城市房产价值迅猛上涨的观察者,作为一个拥有多次成功房产投资经验的实践者。

本人计划从今天起,分享我所理解的“房产炼金术”。

希望能够帮助那些正在房产投资之路上苦苦摸索的有志者,早日实现财务自由的梦想。

目录
第一:房产投资的核心逻辑到底是什么?
几千年来的中国人,为什么都这么喜欢买!砖!头!

第二:如何破除传统经济学的思维局限?
房产炼金术第2课:传统经济学几乎都是!错!的!

第三:如何认清纸币的本质?
房产炼金术第一定律:纸币具有天生而必然的贬值趋势!

第四:纸币如洪水,注定将浊房产借贷浪滔天
房产炼金术第4课:永不止歇的纸币之洪

第五:如何认识并巧妙利用经济周期?
只要悟透这两个字,每个人一生都能抓住4次暴富机会!

第六:认清低价的巨大魔力!
揭秘!房产炼金术中的超级必杀技竟然是……
第七:珍惜生命,远离O神!

杠杆永远是一把双刃剑。能让你逆袭,也可以让跌落谷底!

几千年来的中国人,为什么都这么喜欢买!砖!头!
本文为房产炼金术专栏第1篇

房产炼金术的第一个问题是:你为什么要买房子?

关于这个问题,人们有着各种各样的答案。

——为了赚钱。

——为了结婚。没房子没人愿意嫁给我。

——房产借贷为了抵御通货膨胀,钱存在银行贬值太厉害。

——为了证明自己。

而我见过的最奇葩的答案,来自深圳圈内一位著名的女投资客。

——我就是喜欢收藏红彤彤的房产证,我的梦想就是在保险箱里装满房产证。
好吧,够霸气!这个答案我给满分。

在揭晓我的答案前,先给大家讲一个小故事吧。

我有一个朋友是潮汕人,85后。小学毕业后就独自来到深圳华强北闯荡。
从最初站柜台的小弟做起,慢慢拥有了自己的柜台和生意。由于头脑灵活,又赶上了世纪初那段华强北掌控全球电子市场的黄金时代,年纪轻轻就挣到了人生第一桶金。

而且是一大桶金。
“那时候赚钱真是太容易了。有的电子元器房产借贷件,我们上午1块钱人民币进的货,下午就能1块美金卖出去!”

少年得志难免潇洒轻狂。很多和他同时起家的年轻富豪们开始吃喝玩乐,不少人甚至迷上了赌博。
据说当年深圳滨海大道上,经常有保时捷、法拉利等豪华车队在深夜呼啸追逐而过,就是这帮新兴的电子富豪们在赌赛车。一场输赢30万、40万。

只有这位朋友,却悄悄地将资金转向了房地产。自从买下华侨城纯水岸的第一套豪宅后,一发而不可收拾,华侨城、后海、蛇口等豪宅楼盘,经常能看到他的身影。
时至今日,这位潮汕年轻人借力于房产的迅猛增值,其家庭资产早已跃上一个全新的台阶。而不少当年和他同时起家的年轻富豪们,却已变得一无所有。

就算是一些房产借贷不赌博、继续本本分分做电子生意的人,也有不少在一轮又一轮的电子产业勃兴——衰败——勃兴——衰败的浪潮中遍体鳞伤损失惨重。

类似的故事还有很多。

有开广告代理公司的朋友,在几年前的纸媒繁荣年代,整个公司约有50名员工。现在已只剩七、八个人勉强维持着业务。

幸亏几年来买入了几套房产。否则半生心血都将在这场始料未及的媒体巨变中付诸东流。
也有在东莞开工厂的朋友,曾一度成为所在细分行业的全球隐形冠军。然而最近几年的出口困境却让整个企业陷入低迷,不得不忍泪裁撤员工。

蓦然回首,却发现整个企业最有价值的资产,竟然是当年无意间买下的厂房。
最近两三年,总有一些专家面房产借贷对此情此景痛心疾首振臂疾呼:为什么你们这些企业家不能坚守实业?为什么你们都要跑去炒房?

如果所有企业家都像你们这样脱实就虚,那中国经济还有希望吗?
我们不得不说这种批判很有道理。

然而,如果你明知自己所在的行业已是日薄西山穷途末路,你还应该继续追加资金扩大规模吗?

如果你明知继续坚守下去就会破产就会将此前数十年的原始积累毁于一旦,你还会如飞蛾扑火般义无反顾吗?

有时候,退一步海阔天空。

将宝贵的资本盲目地投入一个早已产能过剩、早已没有前途的行业,不仅是一种愚蠢,更是一种犯罪!

回到我们最初的问题:你为什么要买房子?

为了赚钱;为了结房产抵押和借贷区别婚;为了抵御通货膨胀;为了证明自己;为了收藏房产证……
都对。

但都没触及问题的核心。

问题的一大关键是:我们所面对的是一个极为动荡的世界,大约每十年就会有一次摧毁一切又重建一切的经济周期。

大约每二十年又会有一次对所有行业进行毁灭性创新的技术革命。
像柯达、诺基亚、雷曼兄弟这样的巨型企业也可能一夜崩塌,即使像苹果、亚马逊、阿里这种正如日中天的企业也随时面临被颠覆的危险。

更可怕的是,随着虚拟现实、人工智能、物联网等科技的进一步发展,很多行业都注定将在未来的某一刻被新技术整个彻底摧毁。

或者作为目前正急速崩塌的传统门户网站的高管和员工们,乃房产抵押和借贷区别至作为那些目前正如日中天的优秀企业的员工们,你们该如何保住自己的财富?

要知道,百年企业很多时候都只是一个神话。

企业是这个世界上最脆弱最短命的东西之一。总有一场危机在等着你并击倒你。
在这种情况下,保存财富或积累财富的重要方式就是:寻找能超越经济危机和技术革命的长期稳定的资产。

我目前只能找到两个符合这一定义的资产:一是拥有极深护城河并可长期经营的优质企业股权,这种企业往往是非高科技的著名品牌企业,例如可口可乐。

第二个就是中国一线+环一线+强二线城市的优质房地产。

在我看来,每个人或每个家庭的收入可以分为三类。并非每一种收入都可以称为财富。
房产借贷第一类是中彩票、赌博赢钱、炒股等意外性收入,也就是中国古人所称的“浮财”。

它们来得快去得更快,如果不能有效积淀下来,往往会像永远抓不住的清风流水般从指缝中溜走。
因此,我们经常会听到某人中了千万大奖结果短短几年又变回穷鬼的故事。
在深圳,也流传着某城中村钉子户拿到1700万拆迁款,结果又重返贫穷的故事。
第二类是工资、奖金乃至企业经营所产生的利润,我们将其称为主动性收入。

也就是说你必须“主动”努力去获得的收入,一旦停止“主动”努力,这种收入也将如旱季的溪流般干涸。

你最终像最近热议的“深圳某著名通信企业中年失业男”一样被失业了,或者你的企业被淘汰了房产抵押和借贷区别。
这种主动性收入也将断流。

第三类收入则是租金、可长年存续的优质企业股息等被动性收入。

这种收入的独特性在于,不管你是在无所事事地发呆,还是在南极冒险,它们都将源源不断地流入你的银行账户。

当然,在某些特殊的危机时刻,这种被动性收入会出现阶段性减少。然而当危机过去之后,它们往往会变成更大的洪流,继续源源不断流入你的银行账户。

只有能产生第三种收入的资产,才可以称为真正的财富。

人们应该做的是:尽量将前两种收入转变为第三种收入。

也就是说,尽量将漂浮于财富之河上的这些“浮财”沉淀为真正的资产,慢慢搭建起自己的财富基石,乃至财富堡垒。

然而房产抵押和借贷区别问题是,90%的人都过于依赖第二种收入,并总是幻想着拥有天降馅饼式的第一种收入。

其实,中国古人早就明白这一道理。这就是司马迁在《史记》中提到的八字箴言:以末致财,用本守之。

意思就是,通过从事工商业(即儒家所谓的末业)迅速积累财富,然后再通过购买农田房产(儒家以农为本)来守住财富。

事实上,无论是秦始皇时代传说中的巨富寡妇清,还是清朝盛极一时汇通天下的晋商票号。
中国的商人们在通过经商挣得一份家业后,也往往会广置田宅,将财富慢慢储藏于土地和房产之中。

其实就算是很多“朝为田舍郎,暮登天子堂”的士大夫,也往往会在家乡大量购置土地田园,以备告老还乡时的房产抵押和借贷区别养老所需,也作为后世子孙耕读传家的安身立命之地。
我们不得不说,在长达数千年的中国历史里房产抵押和借贷区别,上述策略大多数时候是极为有效的。

在一个王朝的绝大多数时间里,一个地方的土地拥有者往往都会成为长久保持上流身份的乡绅阶层,甚至一代接一代地往下传承。

这种财富传承策略,比纯粹的经商者、纯粹的政治世家都要更为稳定。
往往要到一个王朝的末期,由于土地兼并过于激烈,赤贫的佃农们激烈反抗,这种财富格局才会受到冲击,乃至被摧毁。

然而,当新王朝建立之后,同样的故事又往往再度重演。

事实上,这种“以末致财,用本守之”的财富积累策略,即使在现代商业社会中也有着精彩的成功案例。

例如香港著名船王包玉刚在1970年代航运事业达到巅峰之时,窥见了全球航运业所潜藏的危机。

从而毅然启动了“弃舟登陆”战略,将航运业所赚取的资金大量投资于房地产和酒店业,并联合李嘉诚,成功收购了著名英资企业九龙仓。

时至今日,九龙仓旗下由海边货仓改造而成的海港城已成为香港最著名的购物中心,每年仅这一座物业的租金收入就可达到七八十亿港币。

与此形成鲜明对比的是,在包玉刚“弃舟登岸”之时却逆势扩张航运业规模的董浩云家族旗下的东方海外,却在1985年一度濒临破产。

过去数年,中国经济呈现出了一种极为诡异的“冰火两重天”的状态:

一面是包括制造业、煤矿业、传媒房产借贷业乃至传统银行等众多行业的集体萎靡和萧条,许多企业主被迫裁员、缩减规模乃至退出市场;

另一面则是以京沪深宁汉等为代表的全国一线强二线城市房价如火如荼般地持续上涨。
此情此景,引发了众多专家学者对于经济“脱实就虚”的种种担忧和批判,甚至要求出台种种政策,力图将资金“逼回”实体经济。

我极为理解这样的担忧,也同样期盼着有更多资金能进入那些能真正提升社会生产率的行业。
然而,从另一个角度来看,我们目前所面对的是一场“毁灭性创新”的全新技术革命。

大量的企业、大量的行业都将在这场名为“移动互联网+”的浪潮中被摧毁,然后再以另一种人们还难以想象的形式重生。

我们必须承认房产借贷金钱是最聪明的生灵,也必须承认企业家们的嗅觉是最为敏锐的。
当看到巨大风险时,将宝贵的资本退回并储藏于房地产这一“财富仓库”之中,不失为一种保全自我的良策。

毕竟,商业竞争的本质是头脑之战,而不需要莽撞的勇气。

而当乌云褪去迷雾渐散,人们能越来越清晰地看见移动互联网新经济的巨大陆地之身影时。

这些被聪明商人们储藏起来的宝贵资本又必将蠢蠢欲动,开始新一轮的伟大征程。
金钱永不眠,但偶尔也需要找个地方休憩片刻。

这,就是这轮房地产上涨浪潮的核心逻辑。

也是中国人为什么总是这么爱买砖头的核心逻辑。

房产炼金术第 2 课:传统经济学几乎都是!错!的! 房产抵押和借贷区别
原创2017-03-16顾洪波

本文为房产炼金术专栏第2篇

欲练神功,必先自宫!
欲习房产炼金术,必先扬弃传统经济学!

正文之前,还是先讲一个小段子吧。

据说前几天,投资界赫赫有名的经济学家、瑞士信贷董事总经理陶冬在一场高逼格论坛上如此评价中国房价:

我去年错的最厉害的一个,就是对于中国房地产的判断,我错了。

如果你试图用经济学来分析中国的房地产,无论你从供需性质关系入手,还是从库存入手。

无论你说这个人口结构还是你说可承受能力,有任何一个指标来判断中国房地产市场,结论只能有一个,泡沫。

但是如果你用房产借贷任何这些东西来分析,你就错了。

看这语气,满满的都是哀怨啊!

潜台词是:我确实判断错了,但你们还真不能怪我。要怪只能怪中国的房价太妖孽,完全不符合经济学规律!
不过我的一个好朋友还是忍不住对着陶先生补了一刀:“他这些年来一直就没对过。我印象最深刻的,是这哥们在我国通缩的起点,还在大声疾呼中国要大幅通胀,结果CPI、PPI一路跌了好几年,现在才刚刚走出来。”

事实上,近年来在房价预测上,像陶先生一样频频出错的经济学家们比比皆是。
无论是远居庙堂之上的学院派经济学家,还是像陶先生这种在金融行业呼风唤雨的投行型金融学家,还是像郎教授、叶女士、马博士这样的大众追捧型经济学家房产借贷,一旦遇到房价这个问题。
结果基本上都是:

全军覆没!

聪明如郎教授、叶女士这样的走穴型经济学者,最终也只能在房价的不断猛涨中勉勉强强空翻多黑转粉……


为什么经济学家们总是看不懂中国房价?

为什么所有经济学家们所有这些高智商大脑们加在一起,在房价预测这个问题上竟然会输给那个万恶的地产商任大炮?

面对这个问题,很多人都会认为:那一定是房价出错了!而且是大错特错!因此房价总有回归正常的一天。

但在本人看来,错的也许不是房价,而是大批经济学家大批政府官员大批普通老百姓奉为圭臬的传统经济学。

因此,请你再回到文章开头,再仔细思考一下那惊世骇俗的两房产借贷句话:
欲练神功,必先自宫!

欲习房产炼金术,必先扬弃传统经济学!

首先,传统经济学最核心的基础之一“需求定律”认为:
在其他因素(非价格因素)不变的条件下,商品的价格和需求量之间呈反向变动的关系,即价格越低,需求量越多;价格越高,需求量越少。

如果说这就是传统经济学最重要的一块基石的话,那它早已被中国楼市之现实虐得千疮百孔!
中国楼市的现实是:

房价越往上涨,买房的人越多。各种离婚买房结婚买房借名买房公司买房的现象层出不穷;
房价一旦下跌,售楼处立刻变得冷冷清清。甚至会涌现出各种打砸售楼处、跳楼退房等种种闹剧!

此情此景,与“价格越高,需房产抵押和借贷区别求量越少”的需求定律形成了多么鲜明的对比?
结论是:要学会房产炼金术,我们首先要把“需求定律”这一传统经济学的基石抛到九霄云外。
面对这个问题,房产炼金术则会告诉你真正的答案:在货币泛滥的时代,房产早已不是普通的商品,而是像股票和期货一样的金融品。

房价上涨,则意味着博取更大收益的机会在增加,因而往往能激发起投资者们的羊群效应,从而使需求者数量迅速扩大,进而进一步推动房价上涨。

直到最终无以为继,从而出现新一轮的下跌循环。


接下来应该被抛弃的是传统经济学的另一块基石:理性人假设。

理性人假设是指作为经济决策的主体都是充满理智的,既不会感情用事,也不房产借贷会盲从,而是精于判断和计算,其行为是理性的。
事实上,整个经济学都可以说是奠基于这一所谓的“理性人假设”之上的。
然而购买动辄数百万上千万元的房产,无疑是许多中国人一辈子最重要的决策之一。
然而,当你看到2008年5月,佳兆业深圳某盘打出“再低,就不可能了!约5056元/平方米起”的煽情广告,却乏人问津时,你还相信人是理性的吗?
当你在某年某月,看到深圳湾春茧体育馆里数千人如蜂群般喧嚣涌动,就为了抢购一套房子时,
甚至,当你看到北京、上海或深圳的一套学位房一夜猛涨50万,依然有人毅然决然地掏钱抢购时,你还相信人是理性的吗?

结论是:理性人假设完全无法用来解释充满喧嚣、冲动和房产抵押和借贷区别疯狂的中国楼市。如果你用“理性人假设”来分析中国房价走势,只能是一次又一次被打脸。

而我在接下来的房产炼金术专题中则会告诉你们:单个人也许在进行经济决策时是理性的,然而人类作为一个群体则会经常陷入群体性癫狂。

同时会推荐你阅读古斯塔夫·勒庞的社会心理学名著《乌合之众》。

在我看来,传统经济学在解释中国楼市时唯一有效的一块基石是:供求定律。
供求定律是市场价格变化的基本规律,呈现出当需求大于供给时,价格上升,当需求小于供给时,价格下降的特点。
然而可悲的是:供求定律其实也是最被决策者们轻视的一条经济学定律。
很多房产调控政策的最终结果,竟然都是与供求定律背道而驰。房产借贷

事实上,在本人看来,当今的经济学,恰如爱因斯坦《相对论》诞生之前的传统物理学一样,亟需突破性的发展。

否则已越来越无法解释股票、期货、国债、外汇、房产等资产品市场。
而全球金融市场+房产市场的年度成交金额,估计已远远超越普通商品的交易金额。
所以,我们也不用去怪罪那些在预测房价上屡屡出错的经济学家们吧。
毕竟他们不是经济学领域的爱因斯坦。

而本人的房产炼金术专栏,则将继续带着大家,超越传统经济学的桎梏,从更高的维度审视中国楼市,继续我们的财务自由之路。

房产炼金术第一定律:纸币具有天生而必然的贬值趋势!
原创2017-03-23顾洪波
房产抵押和借贷区别
四年前的演讲稿
权作房产炼金术第 3 篇

因为准备半岛城邦的这场讲座,我无意中翻开了四年前的2013年4月20日,在益田大运城邦举办的平生第一场讲座的速记稿。

结果竟发现:4年前的这篇讲稿,对于今天的自己仍有着诸多启发。
虽然我在当年的那场演讲中做了不少颇有偏差的预判,例如过高估计了中国过去几年的GDP增长率。

也对当年中国开启的城镇化进程过于乐观,而没有料到肇始于2008年的这场全球金融危机竟然如此反复纠结。

直至约10年后的今天,全球经济仍未真正走出那场危机的阴影。
然而我也惊喜地发现,当年这场讲座中的几个核心判断竟幸运地承受住了时间的考房产借贷验,算是没有辜负当年风尘仆仆赶去捧场的朋友们的信任。例如:
1、当年我在讲座中成功预判了中国的广义货币供应量M2仍将保持高速增长,并有望在2019年达到200万亿元。

2、当年我在讲座中成功预判了美国在2015年之前都不会贸然退出QE政策,而欧洲也将不得不采取货币刺激的政策来拯救经济。

3、当年我在讲座中成功预言:“必须改变深圳仍是一座中小城市的心理坐标!”并成功预判深圳GDP仍可能继续保持9%-10%的高速增长。

不过由于未能预计到近两年人民币贬值因素,对深圳GDP总量超越香港的时间节点判断过于乐观。

4、成功预言深圳写字楼市场正在进入一个供大于求的大周期,巨量的写房产借贷字楼供应一定会压制现有写字楼的价钱和租金水平,并建议现场听众对此保持“高度警惕”。 5、在现场问答环节,成功预判黄金不是很好的投资选择。

也成功判断学位房仍将是非常主流的投资趋势,并指出罗湖学位房当年仍处于相对低位,是非常值得关注的品种。

等等等等。

然而,整场演讲中最有价值的依然是第一部分由本人提出的重要判断:纸币具有天生的必然的贬值趋势!

纸币具有天生的必然的贬值趋势!

上面这句话,我觉得可以作为房产炼金术第一定律。

只有当你对这句话有了深刻的理解,才能真正理解一切投资行为的精髓。
关于这一重要定律,我当年是这样阐述的:

“房产借贷很多人可能也不愿意政府来增发货币,但是我们发现政府增发货币在某种时候变成了一种被迫的,无奈的,甚至是明智的选择。

这就得出了我个人的结论:从某种角度来说,自从1970年代,美元和黄金正式脱钩之后,全球的货币、全球的纸币它天生的具有一种必然的贬值趋向。

只能说在某些国家经济崩溃的时候,它可能是崩溃式的贬值,就像解放战争之前,国民党的金元券一样的,它一天之内可以贬值到原来的一半。

另外一种就是现在正在经历的,全球纸币的有计划的、持续性的贬值。”
我个人认为,可能在我们有生之年或者接下来的20年、30年时间之内,我们可能仍无法看到这种全球货币贬值的这么一种趋势出现逆转。

房产借贷这也是我们每个人接下来,不管做什么样的投资,不管是做什么样的理财决策的时候所必需要认清的问题。

我再重复一遍,从1970年代开始,全球货币具有一种天生的、必然的贬值趋向。 而这种必然的贬值趋向是我们做任何一个投资决策时可能要首要考虑的重要因素。 全球 QE 浪潮下的投资自保
主讲人:顾洪波

今天心情有点沉重,因为大早就看到四川雅安地震的新闻。截止到现在,遇难人数已经有50人左右,受伤的大概有500多人,所以我建议正式讲座之前,希望大家先为我们四川雅安的同胞默哀1分钟。谢谢!

事实上雅安的地震,我觉得我们国家的相关政府部门一定要反思:违背自然规律的三峡大坝工程会给社会、自然房产抵押和借贷区别带来一定的伤害。

我们可以发现最近几年中国政府不断进行房地产调控,实际上也是在筑起一座新的三峡大坝,因为它在试图解决房地产问题的时候,采取的还是这种堵的办法而不是疏的办法。
这种不断的房地产调控实际上减少了我们国家一线城市、二线城市住宅的供应,但是需求仍在不断累积。

我觉得它和自然界的三峡大坝一样,是违背市场规律的三峡大坝,今后恐怕也会造成一些不良的后果。

言归正传,首先非常感谢大家愿意来参加这么一个论坛、这么一个讲座,尤其今天到场的还有很多我个人非常敬佩的,深圳地产界包括深圳投资圈的前辈和高手,非常感谢大家的鼓励!
我今天要跟大家探讨的话题是全球QE浪潮下的投资自房产抵押和借贷区别保,这句话看上去非常专业非常深奥,实际上我们把它换成通俗的语言就很简单。

就是在全球各国政府都在不断的印钞票的时代背景下,我们大家到底应该怎么办?
这个主题我个人想从四个角度来阐述一下。

第一,我会试着预判接下来几年,包括美国、日本、欧洲、中国接下来会采取什么样的货币政策。

我们刚刚公布的数据是中国现在的广义货币供应量M2已经突破了103万亿。
接下来这5年、10年,这种中国的广义货币供应量会达到什么程度?对我们每个人又会产生什么样的影响?

对我们深圳的这种房产、股票投资品又会产生什么样的影响?
第二,我会谈谈我个人对中国的看法,最近美国的好几家评级机构包括房产抵押和借贷区别穆迪、惠誉在中国的主权评级。

全球有很多分析师现在都在看空中国,甚至有人认为中国会不会是下一个债务危机的发源地。
我会谈谈我个人怎么看待中国的发展前景。

第三,我们怎么看待深圳这座我们可能接下来会长时间待在这里的城市?
深圳这座城市过去十几年发生了什么样的变化?

城市格局发生了什么变化?这种变化过程中给我们带来了哪些投资机会?
我们大家应该怎么把握住这种机会?

第四,今天很多朋友可能最关心的话题,在现在这种情况下,我本人对哪些投资品种会比较看好?

同时又对哪些投资品种非常的不看好,建议大家一定要谨慎、谨慎再谨慎!
第一部分:纸币具有天生房产借贷的必然的贬值趋向
我们先谈第一个问题:全球各国接下来大概会采取什么样的货币政策?
大家不要以为这种话题好像离我们非常遥远,实际上它对我们每个人无时无刻不在产生非常重要的影响!

我们知道从2008年全球金融危机爆发以来,美国实际上到现在为止已经启动了3轮量化宽松政策:从QE1、QE2到QE3。

现在QE3也被一些经济学家认为是QE无限。

为什么这么说?

因为QE3的政策是美联储每个月都要在市场上购买850亿美元的美国国债,从而压低美国长期的利率。

850亿美元的美国国债意味着一年下来美联储大概要在市场上购入1万亿美元的国债,1万亿美元大约相当于6万亿人民币! 房产借贷
现在美国的美联储不仅仅是购入国债,它甚至愿意购入金融危机的始作俑者的一些东西,比如不良房贷。

现在很多银行手里拿着一些有毒资产,美联储都愿意购入。

美国的货币运作机制其实就是通过美联储购买,从美国财政部手里购买国债,通过购买国债创造货币。

美联储一系列的政策意味着,现在美国的QE3的政策每年要向全球经济注入6万亿人民币的货币。

最近全球财经界非常关注的问题就是,由于美国的货币政策不断的刺激,美国的房地产市场从去年开始已经反弹,美国的股市现在也已经差不多达到了市场的高位。
现在很多人开始担心,美国到底会不会退出QE政策?

如果退出的话对我们的市场会产生什么样的房产借贷刺激?

会不会导致股票暴跌?

会不会导致全球货币流通量紧缩?

要回答这个问题,我们要重点关注美国当前最核心的数据。

这个数据其实就是美国的失业率数据,美国最新公布的失业率是7.6%。
也就意味着美国每100个劳动力人口当中现在还有7.6个人是找不到工作的。
并且这个数据也是被低估的,因为整个金融危机中有非常多美国人放弃找工作,这些人没有被纳入美国失业率的统计数据里面。

实际上按照我们的预估,美国现在的失业率可能仍然在8%的高位。
美国经济要达到健康平衡的状态,它的失业率要维持在4%左右。
按照美联储主席伯南克的言论,我们大概推断出美国的失业率降低房产抵押和借贷区别到5%-6%之间的状态之前,美国的QE政策依然不会退出。

估计到2015年之前美国都不会贸然退出这个政策。到2015年、2016年之前,美国的印钞机还是会不断的运转。
我们再来看看日本,日本新任首相上台之后主要做了两件事情,一是和中国争夺钓鱼岛。
这个事情感觉像是个幌子,现在全球媒体包括中国、日本对这个事已经淡化了。
他的第二件事情力度非常大,最近刚刚上任的日本央行的行长提出了一个政策,一个非常“二”的政策。

这个政策的核心数据就是几个“2”字,他要求日本在2年之内把它的货币供应量提高到现在的2倍,并且推动日本的通货膨胀率达到2%。

这里面有3个数据:2年、2倍然房产借贷后是2%,在2年之内要把日本的货币供应量提升到2倍,意味着什么?

意味着日本接下来今年、明年的广义货币供应量的增长速度会达到36%!
我们大家很清楚,最近几年财经媒体一直关注的问题,中国的货币供应量增长速度太快,短短几年时间就从50多万亿到现在破百万亿。

中国的货币供应的增长速度实际上只有14%,大家想象一下,日本接下来要用36%的年增长速度来印钞票,这会造成什么样的后果?

我们再来看中国,中国大家都知道,2008年底由于经济不行,包括大量的农民工失业返乡。
当时中央政府推出了4万亿的救市计划。

配合各个省市地方各级政府,根据一些数据的统计,实际上在整个几年时房产抵押和借贷区别间里面,中国动用的推动经济增长的资金远远不只4万亿。

按照最激进的统计,这个数据可以已经达到20万亿!

这个过程中中国的货币供应量短短几年从50多万亿突破103万亿,103万亿是3月份的数据,现在4月20日了,这个数据应该已经达到105万亿了。

中国M2的快速增长的阶段会不会过去?

接下来这段时间里面,它还会以什么样的速度来增长?

我个人判断短时间内不会结束,因为我们最近看到3月份的M2的同比增长是达到15%,虽然我们官方温总理做的报告要求M2增长速度只有13%,但是现在是15%。 并且有一个非常重大的问题就是我们新任总理推进的城镇化战略,实际上也必然要求中国房产抵押和借贷区别政府会不断继续增发货币。

因为这次的城镇化很重要一点是要求对农村、农民要进行市民化的过程,政府不仅要让他们进城,并且还要解决他们的居住问题。

解决他们的医疗、医保问题,所有问题都要花钱!

并且还有一点,很多人都误认为,只有政府、央行才能印货币,才能增加货币供应量,实际上大家在座的每个人都能增加货币供应量。

比如,我们哪个人当年用50万买了一套房子,现在涨到200万,但是我一直用来收租。
这房子的200万只是固定资产,并没有变成银行的存款也没有变成流通中的货币。
如果现在要把房子卖掉,拿到200万的现金,不管是存银行还是消费还是怎么样,实际上就等于个人创造了200房产抵押和借贷区别万的货币。

整个城镇化的过程,在某种程度上就是创造货币的过程。

这次城镇化有很重要的一点值得大家高度关注,就是允许农民的土地、允许农民的宅基地进行自由流转的试点,这个试点从广东开始,慢慢会向很多省市推广。

而农民的宅基地、农民的土地现在没有被货币化,但城镇化的过程,不管是由政府购买还是到时候允许企业、个人购买,它的这种购买过程实际上就是货币增发的过程。
根据保守统计,如果中国的M2广义货币供应量只要保持12%年增长速度,实际上我们在2019年,我们的广义货币供应量就会达到200万亿。

在2023年到2025年之间,我们的广义货币供应量就会达到400万亿!
这房产借贷对我们每个人来说都是非常关键的数据,因为它意味着我们现在手里的100万到10年、12年之后只值25万。货币增发会大量的稀释人民的财富。

关于这个问题,实际上有一位资深微博博友@业余套利说过一句很精辟的话。
他说在这种浪潮之下,我们如果不投资——像传统的智慧一样,把钱存在银行——其实是在等死。
但是如果我们乱投资随便投资,找不到正确的投资方向,我们可能是在找死!现在的这种全球的货币环境对我们每个人的投资、理财提出了非常高的要求。

我们刚才说了美国、日本、中国,我们再来看看现在全球另一个非常重要的经济体——欧洲。
欧洲是整轮金融危机里面唯一不愿意通过印钞票的方式解决问题的房产抵押和借贷区别经济体。
现在我们发现,欧洲的情况最惨,美国经济已经开始复苏,日本的股市已经复苏,中国现在诟病很多,但是中国依然保持着全球最快的经济增长速度。

大家知道现在西班牙的失业率有30%多,尤其西班牙年轻人的失业率大概可以达到60%左右,就是说在整个国家里面有60%的年轻人根本找不到工作!

最新的数据是德国现在的经济也开始出现衰退。

德国原本是在金融危机、在欧洲债务危机中,由于欧元对美元的贬值,德国本来是受益者,但现在德国经济不管是进口还是出口数据都开始出现萎缩。

这是非常关键的一个问题,意味着欧洲以默克尔为首的紧缩政策已经以失败告终。
其实在过去这几年时间里,从世房产抵押和借贷区别界银行到世界货币基金组织,包括到欧洲央行。
实际上很多专家建议欧洲一定还是要采取刺激政策来拯救欧洲经济,但是以德国首相默克尔为首的一帮人一直不愿意采取这个政策。

现在我们发现他们尝到了苦果。

从欧洲的角度来说,实际上我们大家从我们每个个人的角度来看,我们可能会很讨厌政府的货币增发。

但是从政府的角度看,面对危机的时候,有可能你不印钞票解决问题,你的问题更严重。
像现在欧洲有一个经济学家打过一个比方:

一个人被汽车撞倒,正在大出血,但是欧洲的默克尔这样的政治家过来说,你被汽车撞倒是因为你体质不好,你要加强锻炼身体才行。

这完全是错误的,这种情况下,不管怎房产借贷么样都要先动用一切手段止血。 我们发现这几年下来,欧洲的血越流越多,现在整个欧洲依然看不到希望。
看不到希望意味着什么?

在某种程度上意味着欧洲很有可能也会借鉴美国、中国、日本的方式,同样会采用货币刺激、财政刺激的政策来拯救欧洲。

如果不采取这种政策,欧洲只能等美国、中国经济复苏来拉动,这样它在全球经济格局中的地位会进一步降低。

对欧洲的政客来说,他们很可能还会继续采取货币刺激的政策。
根据刚才的描述,实际上我们会得到一个很无奈的结论,很多人可能也不愿意政府来增发货币,但是我们发现政府增发货币在某种时候变成了一种被迫的、无奈的,甚至是明智的选择。
这就得出了我房产抵押和借贷区别个人的结论:从某种角度来说,自从1970年代,美元和黄金正式脱钩之后,全球的货币、全球的纸币它天生的具有一种必然的贬值趋向。

只能说在某些国家经济崩溃的时候,它可能是崩溃式的贬值,就像解放战争之前,国民党的金元券一样的,它一天之内可以贬值到原来的一半。

另外一种就是现在正在经历的,全球纸币的有计划的、持续性的贬值。
我个人认为,可能在我们有生之年或者接下来的20年、30年时间之内,我们可能仍无法看到这种全球货币贬值的这么一种趋势出现逆转。

这也是我们每个人接下来,不管做什么样的投资,不管是做什么样的理财决策的时候所必需要认清的问题。

我再重复一遍,从1970年代开始房产抵押和借贷区别,全球货币具有一种天生的、必然的贬值趋向,而这种必然的贬值趋向是我们做任何一个投资决策时可能是首要考虑的重要因素。
第二部分:中国 GDP 按购买力平价计算最早 2017 年超越美国
我们再谈第二个问题,我本人怎么看待中国经济?

这也是全球金融界很关注的问题,最近惠誉、穆迪先后把中国的主权信用评级降低。
他们的理由是什么呢?
一是认为中国的信贷扩张过于迅速,印了太多钞票。

二是认为中国的地方政府的债务可能会出现问题。我个人对他们的这种判断持比较否定的态度,为什么这么说?

我们来谈一下现在非常多的人关注的中国地方政府债务问题。

根据最激进的统计,中国的中央政房产抵押和借贷区别府加上地方政府的负债大概是20多万亿到30万亿人民币之间。

看上去这个数字非常的大,30万亿,很多人根本无法想象这么多钱堆在一起是什么样的景象。
我的看法有两点:

一、国外的投资银行、评级机构没有意识到,中国政府是全世界资产最多的政府,对资产的控制能力最强的政府,所以他们只看到中国政府的负债一面,没有看到中国政府的资产面。

二、中国中央政府现在每年的财政收入,去年大概是12万亿,12万亿和30万亿做对比,意味着什么?

这就好像一个人年收入12万,他现在负债30万,你们大家觉得这有多大的问题吗?
其实问题不大,并且他们家里还有一台印钞机,你觉得问题会很大吗? 房产抵押和借贷区别
当然很多人说全球金融市场上现在有太多阴谋论,我觉得完全用阴谋论来看待全球市场的一些行为是不对的,但是你永远不用阴谋论来看待某些事情也是很天真的。

美国的评级机构下调中国评级恰恰是在非常关键的时刻,中国先后和英国、澳大利亚签订了货币互换的协议。

接下来中国和英国进行进出口贸易的时候不用再把人民币先换成美元再购买英国产品,也不用把人民币换成美元再用美元购买澳大利亚的产品。

而是可以直接用人民币购买澳大利亚、英国的产品,英国也可以用英镑购买中国产品,这对美元在国际上的地位是很大的冲击。

这时候美国评级机构下达中国的评级不能说是没有原因的。

我们打个比方,大家房产借贷知道现在美国政府的负债大概有多少吗?

大概60万亿美元,中国最高的估计是30万亿人民币,60万亿美元大概相当于中国政府债务的12倍。

而中国现在的GDP总量已超过美国的一半。

不管从哪种角度对比,我们没有理由认为中国会像某些国外的经济学家包括国外某些投资银行说的那样,会成为下一个债务危机的发源地。

我再从宏观角度谈一下,对中国经济未来发展的预判。

我个人其实还是蛮同意前世界银行副行长、北大的林毅夫教授的判断,中国在接下来10多年甚至到30年之间,还会保持8%甚至8%以上的这种很稳定的经济增长。

为什么?因为中国现在依然处于城市化发展的中级阶段,按照政府的数房产抵押和借贷区别据,中国的城市化率是50%左右,这种城市化率在某种程度上是被高估了一点。

现在很多被认为已经实现了城市化的地区,包括已经实现了城市化的很多民众,他实际上还并没有享受到城市各种各样的生活配套、各种各样的福利、各种各样的待遇。

接下来中国政府为什么要把城镇化作为首要的施政目标之一?

其实就意味着,中国在接下来10年时间内依然会坚定不移的推动中国的城市化进程。

我们认为中国现在大概相当于日本60年代的发展阶段,大概相当于香港70年代的发展阶段。

而并不是像某些人所说的,中国现在差不多快到了像日本泡沫崩盘的阶段,中国离那个阶段还很实际上包括我们大家很不满的一房产借贷些东西,包括环境污染、食品安全,甚至包括毒酒的问题,因为我比较喜欢读点历史书,我们发现在60年代的日本同样也可以看到。
有时候历史具有非常大的威力,很多时候在别的国家同样的发展阶段发生的问题。

不管是成功的一面还是失败的一面,不管是繁华的一面还是阴暗的一面,我们发现几十年之后在中国同样的出现。
但是,如果说城市发展的规律,国家城市化发展的规律是一种普遍规律的话,我个人认为中国的城市化发展进程,包括中国经济发展进程还有30年的黄金发展时间。
我们再谈中国和日本的对比:2012年底,中国的GDP大概是日本的1.3倍,很多人可能都无法想象这个数据,感觉昨天中国才超过日本成为世界房产借贷第二,怎么这么快就变成1.3倍了?

事实上,2012年底中国GDP已经是日本的1.3倍,更惊人的是,随着日元最近这半年时间对美元已经贬值30%左右。

到2013年底,也就是说今年年底的时候,中国的GDP和日本的GDP如果按照美元计价的话,中国的GDP会是日本的1.6倍。

我们很快就会看到中国的GDP是日本的2倍、3倍的现象。

另外,根据世界银行的一份研究报告,他们认为按照可购买力平价计算,按照人民币的购买力计算,中国的GDP最早在2017年就有可能超过美国。

而如果按照美元对人民币的汇率计算,中国的GDP可能在2023年就会追上美国、超过美国。 房产抵押和借贷区别

在这种情况下,这可能是我们接下来要做很多决策,包括要不要移民,中国污染严重、食品不安全,我们要不要移民到澳大利亚、加拿大?

还是说我们要继续留在中国北上广深这样一些一线城市来享受这些城市高速发展,享受整个中
这可能是刚才讲到的关于中国经济的发展前景,可能是我们大家在做出类似决策之前所必须要考虑的核心要素。

第三部分:必须改变深圳仍是一座中小城市的心理坐标
刚才谈完中国再来谈谈我们所在的这座城市深圳!

一步一步从全球到中国,再到深圳这个充满活力的城市。还是抛出一个问题,大家觉得深圳的GDP会在几年之内超过香港?

有人回答2-3年!

实际上很多房产借贷人一直到现在依然认为深圳是一座很小的城市,深圳到现在为止经济特区成立才33年。

事实上,深圳的GDP有可能,快的话,可能在明年,慢一点在后年就会超过香港,超过香港这个从1840年代就开始蓬勃发展的国际化大都市。

这可能也是我们接下来要理解深圳未来很多全新发展趋势的时候,我们一定要掌握的坐标。

深圳2012年底的GDP数据大约是1.3万亿,香港折合成人民币大概是1.62万亿。也就是说深圳现在和香港还有大概3000亿的差距。

但是香港接下来每年依然只能保持2%-3%的经济增长,同时港币每年对人民币也会出现2%-3%的贬值。

包括深圳一些高房产借贷新企业的发展,深圳的GDP有可能继续保持9%-10%的高速增长。

按照这样的推算,实际上2015年左右深圳的GDP可以达到1.7万亿,追上并超过香港。

在这个坐标上我们才能真正的认识深圳这些年来发生的很多事情,比如说为什么现在深圳会突然出现深圳湾一号这样的豪宅?

可能最贵的顶层复式1500平米要卖到4.5亿,为什么这个阶段深圳突然出现东海国际公寓这样的豪宅?为什么会出现深圳中心天元这样的豪宅?

如果我们依然把我们的坐标定义为深圳还是中小城市,还是远远不如于香港的城市。

我们可能无法理解现在发生的深圳的很多全新现象,无法理解现在深圳楼市出现的新的现房产借贷象。

事实上,我们有没有想过,当深圳的GDP超过香港之后会带来哪些重要的变化?

原来深圳市政府一直和香港谈深港合作,一直想着大家一起合作来开发河套地区,但是一直都感觉好像深圳是在用热脸贴香港的冷屁股。

但到深圳GDP已经超越香港的时候,很多事情可能会发生变化。

包括在深圳和香港临近的这些地域,尤其临近前海、福田的这些区域,香港政府一定会花很大的力气来进行新的区域开发和发展。

然后深圳和香港之间再来谈一些合作的东西,实际上障碍会降低很多,会形成一种顺理成章的效

而这些东西可能对接下来的深圳,我们每个深圳人会带来很多、很多的机会。
我们由于房产借贷每天都生活在深圳这座城市里面,有时候很难感受到深圳过去10多年来发生的天翻地覆的变化。

我们有时候总会拿深圳和30年前对比,而忽略最近10年时间里深圳发生的重大变化。

比如我记得我刚来深圳的时候,当时晚上出了上海宾馆再往西走,整个深南大道都看不到多少灯光。

只有到了招商银行大厦那里,然后再到了华侨城那里才能有点城市的感觉,别的很多地方路两边都是黑的。

现在再走同一条路,从深南大道一直到华侨城到南山,路两边已经被一大片写字楼、综合体给填满了。

事实上对于10年前的深圳,当时有个形象的比喻,认为深圳是东西走向的城市,南北没有纵深的。

然而从20房产抵押和借贷区别00年开始,大量的人涌向南山,大量人在海雅百货买房。

2004年开始,又有大量的人纷纷涌向宝安中心区涌向西乡。

前几年开始大量的深圳人又迅速的把龙华填得差不多了,也许再过几年龙华也像现在的宝安中心区一样,都没有什么新的楼盘可以卖了。

我个人感觉从2012年开始,有一个新的趋势非常明显,非常多的深圳人包括福田的白领、南山

我前段时间听到一些数据,我刚听的时候非常不相信,比如说深惠路上的信义御城有60%的客户来自关内。

比如大运城邦有40%左右的客户来自福田CBD一带,包括今年半求也在做讲座的金地名峰,也有30%-40%的客户来自福田、南山。

房产借贷这在几年前我们是无法想象的,就像十几年前我们无法想象有人会住到南山那一带一样。

短短10年时间深圳格局发生了非常大的变化,如果你掌握城市发展的脉搏,你看透了深圳会从东西走向的狭长城市慢慢扩大为更丰满、更实在、体量更大的城市的时候。

实际上你就能掌握到深圳发展的方向和趋势,在这中间实际上蕴藏着非常多的投资机会!

第四部分:看好银行股、商铺和一线城市住宅,警惕深圳写字楼

我最后讲一下,可能是今天很多人非常关心的话题,实际上也是最不重要的一个话题。

就是现在这种情况下,我个人可能对哪些投资品种非常感兴趣,可能又对哪些投资品种没那么看好。

首先谈一点,我房产借贷个人现在最看好的投资品,实际上我在微博上也说了很多次,是银行股!虽然星期五的时候银行股大涨,但即使星期五银行股暴跌我也会说这话。

首先我做这个判断还是基于刚才所提到的,我认为中国不会出现债务危机,银行的这些不良贷款依然会处于可控的范围之内。

而且中国政府目前正在推进的利率市场化的进程依然不会改变银行利润继续保持稳定增长的局面。

为什么?因为中国的银行依然处于供不应求的状态,可能我们在座的每个人,我们深圳人都能很便利地享受到银行的服务。

但是很多二三线城市,银行的贷款、服务依然是稀缺品,很多人、企业为了拿到贷款都要找关系。

在中国我觉得投资非常重要的一点房产抵押和借贷区别是一定要投资供不应求的东西,而不是因为看上去政府鼓励,实际上是已经供过于求的东西。

第二,我个人非常看好深圳一些租金收益率比较不错的商业,尤其是一些商铺。

为什么这么说呢?

接下来中国发展有一个非常重要的趋势,中国会从制造型的国家慢慢转变为消费型的国家,中国会从出口型的国家慢慢转变为进口型国家。

现在我们很多人都知道,每到逢年过节,中国人成为全球各国可能是最受欢迎的消费群体,这是国外的消费。

但是接下来,中国人在国内的消费同样也会迎来蓬勃发展的过程,我个人实际上依然非常看好深圳的一些优质的商铺物业。

其中我觉得可能要把握住两个趋势:一个趋房产借贷势是随着城市的轨道交通的发展,商业会加速向城市中心集中。

地铁的发展依然会加速把郊区的人流带到城市核心的商业区,我个人依然非常看好东门、华强北将来的发展。

尤其是华强北,华强北它的业态没有东门那么庞杂和低端,同时华强北街道的结构,中间是汽车的通道,两边有非常宽阔的人行通道,格局感非常漂亮。

我个人非常看好华强北。

如果有可能的话,我认为华强北是有机会裂变为像香港广东道那样的地方,包括一些奢侈品的旗舰店,有可能在未来的7、8年、10年时间内出现在华强北。

尤其随着华强北地铁网络不断的修建,在这波地铁修建完成之后,华强北的价值还会得到进一步房产抵押和借贷区别提升。

另外一点,现在华强北的商铺动不动都是几十万一平米,很多普通投资者已经没有机会了。

我最近也在看一本书,同时也和很多朋友交流。

对于很多普通的投资者来说,更应该把握的是商业发展的另一个趋势:

随着人口大量的往郊区发展,大量的人口到郊区居住,可能一些郊区的核心的商圈是有可能会形成的。

为什么?我们可以想象,未来可能有几十万人口慢慢的会从关内到龙岗居住。
这些人每天早上可能要开车40来分钟或者坐地铁个把小时到罗湖、福田、南山上班,你认为这帮人周末的时候他还愿意开车到海岸城购物吗?

他还愿意开车到自己一直在工作的万象城购物吗?

房产抵押和借贷区别
所以我觉得人口在宝安、龙岗、龙华的聚集,必然会带来商圈的发展。

所以很多人以前根本无法想象,为什么星河在龙岗开了个COCOPARK,竟然人流这么旺?

实际上这是很正常的现象。

因为有这么多人现在开始在龙岗居住,有这么多消费力越来越强的人集中在这个区域居住。

现在龙岗给我们的概念只是一个区,但是按照西方欧美国家的概念,它实际上已经是一个非常巨大的城市的格局。

在这种区域它的有发展潜力的商业实际上是值得高度关注的。

下面我再补充一句,尤其对于这种郊区商业崛起的过程中,有可能地段不一定是最

值得关注的因素,可能最值得关注的因素反而是某些开发商的运房产借贷营能力。

这可能会打破很多人的想法,一些传统的想法,就是商业一定要看地段,这个话没错,但是好的地段不一定成就好的商业。

实际上深圳有很多经典的例子:深圳地段最好的商业之一是福田中心区的怡景中心城,但现在可以说已经是彻底失败了。

再比如南山保利文化广场,它的地段比海岸城好,因为它离地铁更近,可以更直接的把地铁人流吸纳到它的商场里面去。

但现在大家都知道它经营得很不好,连家乐福、天虹这样一些主力商家都已经开不下去了。
因此我们在判断商铺的时候,可能与地段同样值得关注的是这种商家的运营能力。

我个人还是蛮看好大运城邦接下来要在旁边——现在已经建到了3-房产借贷4层——要建的益田假日天地。

我个人一直认为,实际上南山的益田假日广场应该是深圳排名第二的运营得最好的商业之一,排名第一的是万象城,第二是益田,第三才轮到海岸城。

大家在判断郊区商铺的价值的时候,这种商家的运营能力、招商能力可能是非常值得关注的因素。

谈完商铺,另外一个我个人依然比较看好的品种,实际上还是深圳这种一线城市的住宅。

虽然现在我们大家都为“新国五条”政策而非常紧张,到底会不会加税?

到底这个政策对市场有什么样的作用?

到底什么会出什么样的细则?

后面还会不会有更大的动作?

但是我个人感觉“国五条”政策它并不能从根房产借贷本上来提高深圳住宅的供应量,如果它不能提升深圳住宅的供应量,这个政策就算短期有效,从长期来看依然是无效的。
同时“国五条”政策在某种程度上甚至会降低深圳住宅的供应量,会让这种供求关系更趋紧张,所以我个人不认为从长期来看,“国五条”政策是值得高度关注的因素。

我相信在深圳现在要做短炒,炒房的人已经非常少了,很多人是出于长线、投资、保值或者自住的功能,这种情况下深圳的住宅还是可以购买的。

最后我来谈一下我个人现在最不看好的一类投资品,实际上就是深圳的写字楼。

为什么这么说呢?

在中国做投资有一个准则,政府大力提倡的、政府大力鼓励的东西,反而我们大家要回避。 房产借贷

比如说政府大力鼓励要搞太阳能、新能源,结果我们发现这些企业呼啦啦起来了,现在又呼啦啦破产了!

现在深圳市政府有一个非常重大的动作,包括各个区的政府都有这种重大的动作,就是不断的鼓励很多企业建总部建写字楼。

我们很多人已经可以看到,深圳关内从罗湖到福田到南山,新写字楼供应量已经远远超过新住宅的供应量。

我们知道一个人所需要的住宅大概是30多平米,但是你需要那么多写字楼吗?

不需要!

问题是,现在我们所看到的还只是一个开始!

最新的消息,龙华深圳北站一带要规划50栋写字楼,坂田可能也有将近1000多万平米城市更新的东西要出房产借贷来。

其中很多项目政府都要求写字楼占比必须要达到50%以上。还包括我们龙岗,龙岗具体规划还没有出来,但是也会有不少于30栋的写字楼。

不知道是今年还是去年的时候我就在微博上说过,我个人认为现在深圳的写字楼市场正在进入一个供过于求的大周期,这个周期到底是5年还是8年还是10年,我觉得现在无法判断。

但是我觉得不管怎么样,不断涌现的这种写字楼,除非政府现在及时更改规划,长期来看,一定会压制现有写字楼的价钱和租金水平,这是一定要高度警惕的。
写字楼的供应过量,在某种程度上又造成了衍生效应,导致深圳的住宅供应急剧降低。为什么?本来应该是要建住宅的土地现在都被拿去建写字房产借贷楼。

包括今天开盘的新天CBC,现在第一期建了不少商务公寓,据说政府要求从第二期开始,后期必须要保证50%以上的建筑面积是写字楼。

很多博友开玩笑说深圳真的有这么字要写吗?

我觉得写字楼是我个人接下来非常不看好的品种,需要高度警惕。当然这中间我们不排除一些租金收益比较稳健。

同时因为它的硬件素质、地段非常好的写字楼产品依然保持相对稳定的租金收益。

但是从写字楼作为整个品种来说,我个人在这里提出警告。我的讲座时间到此结束,谢谢!
现场问答环节

【嘉宾提问】:顾总,你好!前几天朋友说要进黄金,星期五又涨了,我想问一下黄金的投资价值怎么样。房产抵押和借贷区别谢谢!

【顾洪波】:关于黄金我研究的不是特别多,不是特别懂。但是我个人认为,现在很多人看到黄金价格从1700美元跌到现在1400美元,感觉到了抄底的时候,但我个人认为不是好的机会。

为什么这么说呢?实际上由于很多人都把黄金当作抵御通货膨胀的品种。

但前面10年推动黄金迅猛增长——尤其是在金融危机这段时间推动黄金迅猛增长的一个重要因素,是很多人的避险情绪。

我们刚才说了,全球各国政府印刷了非常多的纸币出来,但我们现在发现,在很多国家并没有造成通货膨胀,反而是很多国家处于通货紧缩的状态,为什么会这样?

有个经济学家有个比喻,货币是水,但货币又是蜜。货币是水房产抵押和借贷区别是什么意思?

就是说货币最终必然会像洪水一样淹没所有商品,它会推高所有商品价格。

货币是蜜的意思是,货币在某些时候会附着部分商品之上,比如现在美国很多增发的货币是在银行里面。

银行不愿意放出来,二是很多货币集中在美国的国债、黄金这种避险资产之上。

随着美国经济——现在基本上已经确认——美国经济会复苏。

包括美国股市不断的上涨,它这种财富效应会越来越高,很多资金接下来可能都会从黄金、国债这种避险资产上流向风险资产。

现在美国经济复苏才刚刚开始,接下来有可能保持3%,甚至在繁荣期保持5%的经济增长速度,美国股票市场的财富效应会越来越明显,在这种过程房产借贷中黄金我个人感觉不是很好的选择。

谢谢!

【嘉宾提问】:今天非常高兴有机会听到您的讲座,我本来也想问黄金,但是前面已经问了。我想问您刚刚讲座中提到移民,但是刚才没有详细的展开谈,我想请教一下您对移民是怎样的看法?谢谢!

【顾洪波】:我个人一直不太建议周边的朋友移民,为什么这么说呢?

现在很多人可能会很关注中国的食品安全问题,中国的贪污腐败的问题,包括中国的空气污染的问题,包括小孩教育的问题。

但是我认为,除非你已经赚了非常多的钱,你已经不用担心下辈子甚至不用担心自己的小孩这一辈子将来的开销,将来的花费,或者说你是由于政治原因迫不得已要移民,除了这两种原房产抵押和借贷区别因我不太建议移民。

为什么呢?

我春节的时候去了一趟澳大利亚,有个最直观的感受,整个澳大利亚的面积大概是760万平方公里,大概就相当于比中国小200万平方公里。

但是整个澳大利亚的人口是2200万,意味着整个澳大利亚的人口不如深圳加上香港的人口。

当然很多人觉得中国的人口太多了,竞争太激烈了,但是只有在这样的高密度的现代化都市中,你才会有更好的发展机会,你才能享受到更好的这种财富积累的效应。

我前两天有个朋友从加拿大回来,我跟她聊过,她说,很重要的一点,就是作为华人你可能很难

二是香港从70年代开始曾经有过一波又一波的移民潮,但是最终很多人发现,房产借贷你到国外你能不能承受它的税收?

你在享受国外一些福利的同时,你可能也必须要支付高额的税收。

三是很多人去了,当年香港人移民到加拿大之后,5年、10年之后回过头来看,他发现和自己没有移民的朋友之间的财富差距越来越大。

有一批人移民之后又回到香港,回到香港之后又过几年发现内地的发展速度更快,机会更多,又回到内地。

我个人认为,就像我刚才说的,中国接下来依然会有相当长一段时间的稳定发展期,在这个时间之内,如果你还想继续把握住中国发展的机遇,不一定要轻易移民。

谢谢!

【嘉宾提问】:你好,相对来说我这边是做黄贝岭商圈包括住宅,现在有问题就是您对未房产借贷来人们刚性需求对学位房的需求会不会是市场主流趋势?

因为黄贝岭主要是一个学校,您意向如何?

【顾洪波】:我觉得学位房依然是非常主流的趋势。现在很多人在讨论中国人口拐点的问题,实际上这个问题要从两方面看。

一是中国虽然过了人口增长率的最高峰,但是接下来10多年时间内依然会处于相对高位,这种

二是虽然我们现在在很多四、五线城市或者一些县城,我们已经可以看到很多学校的生源越来越少,当地小孩子越来越少了,但是像北上广深这样的一线城市,实际上这几年如果大家去过医院的妇产科就会发现,小孩子的出生率非常高。

前两年,尤其去年是龙年集中出生的小孩几年之后就会立刻遇房产借贷到幼儿园的学位、小学学位、中学学位的问题。

罗湖的学位房现在价格处于相对低位,不像其他地方炒的那么热,我觉得是非常值得关注的品种。谢谢!

【嘉宾提问】:我有两方面想了解您的看法,一是深圳的小产权房,据我了解最近3年关外的小产权房房价一直稳步上涨,如今在一些比较好的地段。

特别是地铁沿线也是翻倍了,这块政府一直在打压,但是越打压好像成长越旺盛,刚才您说政府提倡的东西要谨慎,可能政府反对的东西是不是要稍微了解一下?

因为这涉及大的方面是土地的流转,包括广东省新的政策。

二是您刚才提到的写字楼供应量会暴涨,我在报纸上看到有软件基地还有一些科技园都是体量房产借贷很大的写字楼集群。

我感觉租金方面,深圳的租金特别是关内也比较高,在软件园旁边我了解了一下两房4000多。

以后这么多写字楼建成以后,深圳这么多白领在写字楼工作,到时候他们的居住会有什么走向,他们承受租金的能力会怎么样?

甚至深圳的租金会不会像香港的租金一样?

【顾洪波】:我先谈第一个问题,小产权房没有太多的研究。

但是我个人认为,现在在住宅限购这样的情况下,小产权房实际上成了很多人被迫的选择,因为不限购,有可能今后在税费这方面开销也会比较少。

但我不建议把小产权方作为主流的资产配置方面,我觉得如果你有闲置资金进行小量配置问题不大,如果你把别房产抵押和借贷区别的资产转化为小产权房我觉得不是好的选择。

第二是关于深圳关内租金很高,接下来会怎么发展的问题,实际上将来的发展形势可能是两种。

一种现在我们看到的是大量的深圳关内的白领出关买房,到龙华买房,到宝安买房,到西乡买房,到龙岗买房,但是再过8年到10年。

我们有可能会看到大量关内的白领出关租房,因为关外的新房他们都买不起了,只能选择出关租房。

另外一种可能性,比如现在有些还能承受四千租两房,接下来有可能就是四千租一房,就是说要么面积变小,要么沿着地铁线距离变远,这应该是将来的两个趋势。谢谢!
【嘉宾提问】:我想请你帮我们大家分析一下,对于盐田和大梅沙那片将房产借贷来在功能上或者发展上对整个深圳其他地区的差异化是什么样子?

【顾洪波】:关于大梅沙我不太敢说.我个人认为大梅沙周边包括沙头角现在其实是和罗湖一样,是价格相对比较低估的区域。

但是对大梅沙的判断我一直看的不是特别准。

但是现在谈到大梅沙很多人又会谈到它的海景豪宅、天价的别墅,我认为这两种定位互相之间是有冲突的。

地铁开通然后大量的中等收入的居民往大梅沙东进,和它海景豪宅的定位、休闲旅游度假的定位。

这两者之间怎么融合或者互相之间怎么区隔,这点我一直看的不准,所以不好意思,我没办法回答您这个问题。

【嘉宾提问】:顾总,恭喜你的演讲非常成功房产借贷,而且投资的偏好是讲的非常好,你是我们微博圈里面的“鸡血哥”,一向对深圳的楼市看好,你觉得龙岗大运城邦的投资前景怎么样?
【顾洪波】:大运城邦这边,现在好像都没什么楼卖了。

我个人感觉自住应该是很不错的选择。

二是我个人从2012年开始还是比较看好龙岗,实际上现在很多人在关注这么一个问题,深圳的人口到底是在下降还是在增加。

我们可以看到深圳关外很多工厂的流动性人口现在处于下降的状态,包括富士康外迁,包括很多企业转移到内地,带来了深圳流动人口的降低。

与此同时,我们看到由于深圳对户籍政策的放开,实际上去年深圳的户籍人口增加了接近30万,现在每年都会以房产借贷10多万到20万的速度增加。

在这种情况下,深圳关内它很难说能完全满足越来越多增加的户籍人口的居住需求。

这几年一个很重要的动向是,宝安中心区一带已经变成豪宅区了,今年要卖的华侨城华寓,以及

宝安中心区已经变成豪宅区了,龙华有可能在未来2-3年之内也会走上这样的进程。

剩下的唯一一片地方可能就是龙岗,我个人感觉龙岗在2012年的涨幅也是非常高的。

年初的时候,我们当时注意到还有1万出头的房子,去年年底的时候,像佳兆业有不少楼盘均价已经突破2万块了。

我个人觉得大运城邦的价值取决于两点,一是地铁能不能快速开通。二是大运城邦的学位的价值能不能被更多房产借贷人认可。

因为现在大运城邦的业主已经可以把学位租让给别人,也可以有出让学位的收入了,我觉得长线还是比较看好。

【嘉宾提问】:请分析宝安中心区海雅缤纷城的前景?

【顾洪波】:宝安海雅缤纷城租金收益是很不错的,因为它是宝安老城区那块,人口比较密集。

我觉得实际上最值得关注的是它将来周边的一些城市更新项目,尤其最值得关注的中粮大悦城什么时候动工开业会对海雅缤纷城等周边的住宅有一定的拉动作用,我个人还是比较看好。
【嘉宾提问】:我接着刚才那位大哥的问题,咱们这次活动的赞助商是大运城邦,既然是赞助商是大运城邦,你怎么保持你观点的独立性?

【顾洪波】:我觉得这房产借贷个问题大家可以和我的微博做对比,因为我在微博上说的话,实际上绝大部分都是非常公正、坦诚的,不会有任何偏袒。

我今天在这里刚才谈到写字楼的供过于求的时候我非常不好意思,因为我们在座有一位好朋友买了很多写字楼。

今天首先是我的“处女讲”,我一定要把最真实的想法然后最真实的判断告诉大家。谢谢!

【嘉宾提问】:顾总,你好,我是从宝安过来的。我想问,中国内地的二三线城市成交的农村集体用地,如果有这个机会购买的话,你对这个看法是什么样的?谢谢!
【顾洪波】:以前也有朋友咨询过我这个问题,我个人认为现在政策的不确定性非常强。

实际上中国的土地流转已经进行过好多次的试点房产抵押和借贷区别,包括前几年在重庆进行试点,在成都进行试点,当时试点的地票交易。

开发商从农民手里购买宅基地建房的名额或者指标,但是由于中国的土地问题是非常关键的问题,可以说是牵一发而动全身,所以政府非常慎重。

现在在广东又开始试点,这种试点可能都是非常缓慢、漫长的进程,至于您说的二三线城市,实际上它的不确定性是非常强的。

除非你现在买土地之后有一定的用途,有一定的租金收益,否则长期的不确定性太大。

另外,我个人认为很重要的一点,越是一线城市它的土地、住宅、房产的稀缺性会越强。现在国内有很多二线城市,它的住宅我个人也不一定非常看好。

包括长沙、成都,因为短期内的房产借贷供应量太大,即使对国内一些二线城市来说,它这种土地的稀缺性有时候也并不那么明显。

我个人建议如果有更好的投资渠道,您刚才说的投资选择可以相对慎重一点。谢谢!

房产炼金术第 4 课:永不止歇的纸币之洪
原创2017-04-01顾洪波

此文为房产炼金术第四篇

千万不要相信央行行长们紧缩货币的谎言

纸币如洪水,注定将浊浪滔天

我们能做的,只能是尽快登上自己的诺亚方舟

上周,我已提出了房产炼金术第一定律:纸币具有天生而必然的贬值趋势!
本周我们依然要继续深入探讨这个现代投资学的核心话题:纸币!
因房产抵押和借贷区别为这两个字实在是太太太太重要了!

它对于现代投资学的意义,恰如万有引力定律对于物理学的意义。
前几天,央行行长周小川在博鳌亚洲论坛上说了几句话,立刻如晴天霹雳般让许多投资小白们惊出了一身冷汗。

周行长是这样说的:

在多轮量化宽松之后,我们已经到了周期的尾部,货币政策不再是宽松的政策了

要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期。

话音刚落,无论旧媒体还是新媒体一片喧嚣哗然:

《周小川发声,货币政策收紧已箭在弦上》

《今天,央行一声炸雷!中国楼市风向彻底逆转》

《周小川回应货币宽松致楼市等泡沫,称全球宽松周期已近房产抵押和借贷区别尾声》 ……

综合专家、券商、媒体们的言论,主流观点认为:

周小川作为央行行长的此轮发声,意味着中国货币政策将由宽松转为紧缩。

由于货币增发是推动此轮中国房价上涨的重要力量,则中国楼市也很可能将出现逆转,房价将由涨转跌。

再加上近期密集出台的全国各地楼市调控加码之政策,再加上美联储放出的年内将加息三次的信号。

中国楼市似乎又一次站在了由盛转衰、由狂飙突进转向一落千丈的重要节点之上。
对此,我的判断是:
 周小川所说的意思是我们已到了量化宽松周期的尾部,也就是说现在依然处于量化宽松周期,只是该周期已接近结束。

 量化宽松周期之后是货房产借贷币正常增长时期,而绝对不是所谓的货币缩紧时期。  周小川的另一句话更加耐人寻味:要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期。建议大家把这句话细读三遍。

 我的理解是,现在只是要“考虑”什么时候如何离开这种货币宽松的周期,而并不知道到底什么时候如何离开货币宽松的周期。

只能说这么多了。我的判断是:2017年中国经济面临着三大极为重要的不确定性事件:

一是美元加息对全球经济到底将产生多大的冲击?

二是特朗普是否会对中国发动贸易战,甚至逼迫人民币升值?

三是法国极右翼政党国民阵线主席勒庞是否可能当选法国总统,并推动法国脱欧?
每一个不确定因素都意味着对房产抵押和借贷区别中国经济的巨大冲击。

尤其是特朗普一旦真的发动贸易战,将让本已疲弱不堪的中国出口行业、制造行业雪上加霜……
放心吧,面对如此巨大的不确定因素,尤其是在稳定必须压倒一切的公元2017年,中国货币政策绝无真正收紧的可能。

再次回到本文开头那段警世格言:

千万不要相信央行行长们紧缩货币的谎言。

纸币如洪水,注定将浊浪滔天!

我们能做的,只能是尽快登上自己的诺亚方舟。

事实上,纸币既是谎言,但也是人类经济史上最伟大的发明之一。
如果没有纸币,我们根本不可能建起纽约、香港、东京、上海这样的国际化大都市;
如果没有纸币,地房产抵押和借贷区别球上根本不可能有万吨巨轮源源不断地将石油、钢材、汽车、服装源源不断地从一个国家运往另一个国家;

如果没有纸币,所有的证券交易所、期货交易所都不可能如此红红火火欣欣向荣;
甚至如果没有纸币,全世界总人口绝不可能是今天的70多亿,而很可能仅有目前的1/10!
因为,仅仅依靠黄金、白银等硬通货,绝对无法支撑目前全球每年数以十万亿美元计的全球贸易额。

而全球每年新增的黄金、白银乃至铜矿,也无法支撑全世界每年数以万亿美元计的社会总产量的增长。

一句话,如果没有纸币,全世界将永久性地笼罩于通货紧缩、经济萧条的阴影之下。
感兴趣的同学,可以脑补一下1630年代美洲白银供应短房产借贷缺与大明朝灭亡之间的关系。

纸币的诞生和大量应用,使一国乃至全球经济的增长,已不用受制于黄金、白银等矿产资源的开采速度。

而可以在国家信用的背书下,利用“花花绿绿的纸张”这种成本极为低廉的媒介作为交易工具。

从而增强全球贸易,促进社会分工。

推动劳动生产率在过去两三百年间以前所未有的速度迅猛飙升。

这些花花绿绿、成本低廉却又被赋予无限魔力的纸钞,在人类发展史中可谓居功甚伟!

关于纸币的本质,《人类简史》的作者一语道破了天机:

不论是美元、人权还是美国,都是存在于数十亿人的共同想象之中,任何一个独立的个体并无力撼动这些概念房产抵押和借贷区别。

在我看来,“共同想象”的意思其实就是:一个数十亿人都共同相信的谎言。
人类为了构筑并维系这个巨大的谎言,巧妙建立起了美联储、全球货币兑换体系等一系列极为精巧的机构和网络。

并推出了美联储主席这种极具学识和力量的角色,来让全世界的人相信。
那些从印钞机里源源不断流出的、印刷精美的纸张,真的像黄金、白银一样具有稳定的价值。
在美元(或者说纸币)这种神奇的“共同想象体系”中,政府想要购买军舰、兴建大楼、拉动就业、扩大城市。

唯一需要支付的只是廉价的纸张和油墨,以及那么一点点政府信用背书。
这,就是纸币背后的残酷真相。

由于政府信用本质上无法房产抵押和借贷区别被量化,并在很大程度上只需由5—10年之后的政府管理者去承担。

因此,货币增发对于一国政府来说,往往变成了如白粉般永远戒不掉的上瘾品
最终的结果是:兴,纸币增发。

也就是说在一国经济兴旺发达之时,政府为了保持交易之畅旺,为了维持市场之繁荣,必须让纸币保持与经济增长速度基本相当的增发之速,以维持经济正常运转。
而另一方面:衰,纸币更增发。

当一国乃至全球经济陷入危机之际,无论是像美联储前主席伯南克所宣称的以“直升机撒钱”的方式来刺激消费。

还是用 2009 年“四万亿”巨额投资的方式来拉动经济,都必须让纸币以比正常时期高得多的速度高速增发!

而从200房产借贷8年开始的九年时间里,全世界都处于“衰,纸币更增发”这一重大时代背景之下。
现在,无论美国启动加息还是中国央行的口头警告,都只是意味着纸币“高速增发”的周期即将结束,未来将转向“纸币正常增发”时代。

而纸币正常增发,其实也是增发。

而绝不是某些人臆想中的货币紧缩。

不仅淹没了房产、股票,也不仅淹没了钢铁、石油、铜矿等,而且还淹没了大蒜、玉米、猪肉、大豆等几乎一切商品。

只有到那个时候,大梦初醒的美联储和各国央行才会匆匆忙忙急速加息回收流动性。

从而让经济彻底从高点坠落,泡沫破灭,繁华成灰,满地鸡毛……
然后,再开始新一轮的周期轮房产抵押和借贷区别回。

最后,送给所有房产炼金术的修炼者们一句话:

降息到降无可降之时,往往是最佳的买入时机;

而加息到加无可加之时,往往是最佳的卖出时机。

2017年3月15日,美联储加息后,美国联邦基准利率目标区间为0.75%—1%。
而在全球金融危机爆发前的2006年6月,美国联邦基准利率为5.25%。按照每次加息约25个基点的频率。

我们距离加息到加无可加之时,预计还有大约——17次加息!

房产炼金师们,现在你们自己看着办吧!

只要悟透这两个字,每个人一生都能抓住 4 次暴富机会!
原创2017-04-18顾洪波

房产借贷本文为房产炼金术第 5 课

我认为:即使是那些最成功的投资者,在房产市场上赚到的钱,也只有 10%真正源自他的聪明才智,还有30%来自货币增发,而另外足足60%则来自于对两个字的精准把握:
这两个字就是:周期!

无周期,不投资!

你要么学会与周期共舞;要么拥有强大的实力足以穿越一切周期!

还是先讲一个小故事吧!

就在2008年金融危机最肆虐的时候,我的一个朋友就已如嗜血的鲨鱼般,闻到了猎物的味道。
而且,还是一大群极为肥美的猎物!

2008年11月,温总理强势推出“四万亿”投资计划,我的这位朋友立即如猛兽般冲向了关注已久的宝安中心房产抵押和借贷区别区,迅速购入2套正泣血大减价抛售的房产。

2009年春节后市场回暖,该朋友迅速将手中这2套房产卖出。

接下来是:卖4套买8套,卖8套买十多套……

2009年底,该朋友预判住宅短期涨幅已过猛,又带着大量资金杀入了商铺。
结果2010年,深圳的商铺写字楼果然逆天猛涨!

据这位朋友最后测算,在2008年底至2010年这短短不到两年时间里,他以大约500万本金入场,最终成功斩获了约1亿元资产。

这短短不到两年的房产投资收益,已超过其从事实业十多年所积累的利润。
这就是传说中的暴富。

这就是众多房产投资者们梦寐以求的暴富机会。

这房产抵押和借贷区别位朋友能抓住这次暴富机会的关键有两点:

一是在2008年底全球金融危机最肆虐美国投行纷纷破产众多著名企业纷纷倒闭中国千万农民工返乡的恐怖场景下,敏锐地看到了机会,携巨资果断出手!

试问当年有几个人能做到?

另一个关键点是,快速周转货如轮转不断买入卖出然后再买入更多再卖出,将 2008—2010 这波房产急升浪的利润,尽其所能榨取得干干净净。
试问当年又有几个人能做到?

可以说,这位朋友将宏观周期上的精准判断和短线财技结合得淋漓尽致出神入化,最终成就了一次人生的超级大逆袭。

很多人会被他那种令人目眩神迷的短线财技所深深吸引,然而在我看来,最关房产借贷键的依然是第一点:
在全球金融危机最恐怖的时候,敢于果断出手!

只要你在2008年底或2009年初敢于果断出手,即使没有我这位朋友那么令人惊叹的短线财技,也足以实现由A6到A8、或者由A7到A9的逆袭。

这样的案例在深圳房产投资圈里比比皆是。

最NB的案例,甚至实现了由刷信用卡的卡奴到A9的飞跃!

这里科普一下吧:

所谓的A8、A9、A10是Asset资产几位数的简称。A8是千万级,A9是亿元级,A10是十亿级……
为什么大批在2008年底—2009年果断出手的投资者们,大多成功实现了人生的飞跃和逆袭。
其中的奥妙依然是那两个字:周期。

房产借贷2008年的全球金融危机,恰好是上一轮周期终结之时,却也正是本轮周期启动之时。 在周期刚刚启动之时入市,在万众恐慌之时贪婪地买入,往往能收获一波长达十年的超级牛市。

临渊羡鱼,不如退而结网。

事实上,只要悟透“周期”这两个字,每个人一生中都能抓住4次2008年底这样的暴富机会。
经济周期在我看来是经济最重要的特征之一,然而在传统经济学中往往也处于被忽略的角落。
例如著名的曼昆版《经济学原理》,厚厚两大本教科书中,真正谈到经济周期的竟然不足两页,而且仅仅点到即止。

在我看来,这是传统经济学的又一重大缺陷!

综合一些经济学家们的研究,大致认为世界上存在三种经济周期:房产借贷

第一种是由俄国经济学家康德拉季耶夫提出的为期50—60年的经济周期,又称康波周期;
去年逝世的所谓“周期天王”、中信建投首席经济学家周金涛所擅长的就是对康波周期的研究。
第二种是由法国经济学家朱格拉提出的一种为期约10年的经济周期,也称朱格拉中周期。
第三种则是由英国经济学家基钦提出的存在着一种约 40 个月、即 3—4 年左右的周期。这是一种小周期,又称为基钦周期。

目前有观点认为:一次康氏长波周期,往往会包含5-6次朱格拉中周期,而一次朱格拉中周期,往往又会包含约3次基钦短周期。

事实上,在我看来,房产投资者们根本不用研究得这么复杂。

因为60年的康房产借贷波太久,非人力所能把控。

就像44岁就英年早逝的“周期天王”周金涛,一辈子也没能完整经历一次康波。
因此对于康氏长周期,我们“适当了解,保持敬畏”就好。

而约 3 年左右的基钦周期又太短,非职业投资者在 3 年之内甚至难以完成一次完整的买入、卖出过程。

对于房地产这种中长线投资品来说,过于关注 3 年左右的基钦短周期,往往容易顾此失彼进退失据。

因此,最最关键的就是大约10年一次的朱格拉中周期。

而每个人的一生,往往会经历 7 次以上完整的朱格拉中周期。每一次朱格拉中周期,都有一次2008年底那种价值千万的抄底机会。

扣除掉20岁之前的2次,以及60岁以房产借贷后的几次,一个成熟投资者应该能够成功把握住4次这样的超级抄底机会。

而每把握住一次这样的机会,都足以成功实现一次阶层的逆袭和飞跃!

在我个人看来,中国改革开放至今已经历了1978—1990、1990—1997、1997—2008这三轮完整的朱格拉中周期。

目前,我们正处于始于2008年的这一轮朱格拉中周期的中间位置。 具体来说,属于复苏尾期、繁荣初期的位置。

一个极为重大的认识误区是,很多人认为:既然一次朱格拉周期的时间大约为10年,那么从2008年底开始的这一轮周期,不是就要在2019年结束了吗?

那我们现在再来买入房产,不就是要在山顶上站岗了吗?
房产抵押和借贷区别
如果周期这么容易被预测,如果周期这么容易按时间简单划分的话,世界上就不会出现2008年的全球金融危机了!

其实关于这一轮经济周期到底处于什么阶段,我不久前在半岛城邦的一次“淘房志 2017 春季私享会”上已经进行了比较详细的分析和判断。

我的基本观点如下:

由于2008年肇始于美国次贷危机的全球金融危机,其对全球经济的破坏力远远大于1997年的亚洲金融风暴,因此其修复过程也更为漫长。

从2009—2016这漫长的七年时间里,全球经济才艰难地从废墟中慢慢复苏,目前正处于复苏期与繁荣期的过渡阶段。

接下来还有一个完整的繁荣期,以及一个短暂却充满激情和快感房产借贷的过热期。然后,才是新一轮崩溃和新一轮开始。

我无法判断这一轮周期到底何时到顶,也许是在2020年,也许是在2021年,也许是在更晚的时候。

但可以确定的是,这一轮周期还远没有结束,后面还有一波巨大的财富机会在静静等待着那些聪明的投资者们。

站在2017年的初夏,本人无法具体判断肇始于2008年底的这一轮朱格拉周期到底何时才会到顶?又会在何时开始崩溃以至于一泻千里尸横遍野,然后重启新一轮周期,也重新迎来新一轮暴富机会。

我知道的只有两点:

1、本轮周期还没有结束;
2、本轮周期总有一天会结束。

而在周期飙升至最高点即将进入崩溃房产抵押和借贷区别期时,往往也会呈现出这样的一些基本特征:

首先,股市一定会超越上一波的高点,而且还会有大量的“羊群”义无反顾地冲向股市;
其次,楼市也会陷入新一轮猛涨期,而且是普宅、豪宅、公寓、写字楼等几乎所有类型的全线上涨,二手房市场出现不断“反价”现象;

其三,全面通胀,而且是包括大宗商品、生活用品在内的全线通胀。石油等大宗商品价格刷新历史高位,蒜你狠姜你军重出江湖;

最后,为应对愈演愈烈的通胀,各国央行启动一轮紧接一轮的加息,然而似乎依然无法抑制通胀之势。

1997如此,2007如此,此轮周期高点的那一刻也必定如此。
而如果到了那一刻,如果到时大家依然还在关注深圳淘房产借贷房志,相信我到时一定会发出最明确的警告!

从周期的角度来看:人生确实是一种宿命,所有人都是周期的玩物。
只有极少数人能清醒地看透周期。

就像《黑客帝国》里的Leo猛地睁开眼睛,看清世界的真相。

揭秘!房产炼金术中的超级必杀技竟然是……
原创2017-05-24顾洪波

本文为房产炼金术第6篇

在我的书桌上,一直保存着几本看房笔记。

每次拿出来翻阅时,总是心潮跌宕起伏不已。

因为,这些稍嫌破旧的小本子里,满满地记录着那些我曾经心动过,甚至现场考察过,但房产借贷最终却又完美错过的深圳房产。

例如:172平的卓越维港,送50平,当年卖505万,均价29360元/平。
现在,链家上同样的户型报价1800万,均价104336/平 例如:368平的熙龙湾三层中空复式,当年卖988万,均价26848元/平

现在,熙龙湾乱糟糟堆满建筑材料的278平两层复式,也要卖3400万!

368平的三层中空复式?

抱歉,已经n年没有房源放卖了!如果有房源,估计最少也要卖5000万了!
再来个便宜一点的吧。

龙岗中心城的欧意轩花园5房,普通装修,当年卖100.7万,可以零首付。

现在,同样的户型链家上的报价为:365万。 房产抵押和借贷区别

涨得不多。

3.6倍而已。

类似的案例太多太多了,感兴趣的朋友可以找我借阅这些看房笔记。
200块钱看一次。

就怕你当场看得痛哭流涕晕厥在地。

今天重点谈谈深圳著名房产+股票+期货投资者H哥最爱的一个神盘:万科俊园。
江湖传言:早在2011年,H哥就已开始以12000元/平的低价悄然购入万科俊园,而且和家人、朋友一起持续不断地坚定吸纳中。

2012年初,当我前往俊园看房时,该楼盘的价格是这样的:

203平方米,总价320万,均价15764元/平方米。

甚至房产抵押和借贷区别有一套526平方米的超级大户型,总价也仅为760万,均价14449元/平方米。

均价14000元房产抵押和借贷区别/平!现在只能买惠州大亚湾的房子了,连东莞的房子都已经不只这个价了!
据说,最终,H哥和家人朋友们一起,一共在俊园拿下了十几二十套大户型房产。
然而,H哥的这个决定,在深圳主流房产投资圈里却

——被一致不看好!

对于万科俊园,人们的主流看法是:

——这种由办公楼改造成的住宅,根本就不适合居住。

——这么大的户型,虽然单价低但总价却不低,未来很难出手!

——连阳台都没有,衣服都没地方晒,这种垃圾房子只有傻瓜才会买!
——罗湖早就过气了!买罗湖不如买南山不如买宝安,也不如买龙华!
——俊园属于典型的“路冲”式风水格局,价格再便宜也不能买。
然而,H哥的判断很简单,核心就两个字:

便宜!

天下武功,唯快不破!

前不久,在淘房志私享会的讲座现场见到了H哥。

“H哥,俊园出货了吗?”

“前不久刚刚卖了一套。”

“价格多少?到5万了吗?”

“还没到,才卖了4.5万。”

好吧。

从1.2万到4.5万,涨275%。

如果首付三成的话,过去六年收益率为1150%。

在过去六年里,普遍不被看好的万科俊园的涨幅其实远远超越了香蜜湖1号、华侨城波托菲诺、招华曦房产借贷城等星光闪耀的顶级豪宅。

这就是低价的魔力。

这就是低价PK高价的巨大优势。

万科俊园绝不是孤例。

去年我们淘房志总结过去10年深圳各楼盘房价涨幅榜时,竟发现一个名不见经传的楼盘竟赫然登上了涨幅榜亚军宝座。
这个楼盘是位于龙岗中心城南联地铁口的叠翠新峰二期,目前售价也仅为约32000元/平方米。

然而该楼盘2006—2016十年涨幅竟高达1032%!

原因很简单:2006年该楼盘售价只有2900元/平。

这就是低价的魔力。

再讲一个案例吧。

2013年底,我和几个朋友在深圳的两个楼盘中房产抵押和借贷区别摇摆不定。

其中一个楼盘是位于梅林的老破旧楼梯房凯丰花园。

这是一个真正的老破旧社区。

无电梯;

物业管理非常一般;

小区里甚至能看到零乱散落的塑料袋等垃圾;

小区旁边的一条路当时正在开挖,大堆泥土随意堆积在路边;

带我们看房的中介推开房门,一股霉味就扑面而来;

几位女性朋友掩鼻看完房后,落荒而逃。

虽然该楼盘当时售价只有1.6万/平方米,大家依然以压倒性多数投票否决了这一投资决定。
而短短三年后,该楼盘售价已高达4.8万/平方米。
3年3倍!

而我们最终选中的蛇口优质学位房,则仅仅从3万/平涨到6.3万/平。
3年2.1倍房产抵押和借贷区别!

这就是低价的魔力!

在“房产炼金术”系列前面的5篇文章中,我们已经系统讨论过了纸币天生的贬值特性、经济周期、传统经济学迷误等话题,而今天,我则会和大家分享房产炼金术中一个极为简单却又超级有效的必杀技:

那就是:低价!

“低价”的真正涵义并不是绝对价格的低廉。一家即将破产的公司,其股票跌到1元/股其实也是天价。

“低价”的真正涵义是:价格远远低于其内在价值。

市场经常都是失灵的,因此经常会出现交易价格远远偏离内在价值的情况。
正如2011年,当纯水岸售价已高达55100元/平之时,当福田区房价平均已高达34383元/平房产抵押和借贷区别之时,当龙华花半里都已经卖到13000元/平之时,位于罗湖核心区的万科俊园只卖
12000元/平!

这就是绝对的低价!

虽然在很多人看来,万科俊园有着各种各样的缺陷,然而我们只要认准两点:

其二,如果在俊园旁边拍卖一块土地,又会拍出怎样的价格?万科俊园的房价是否远低于其土地价值?

房产投资中的一个重大秘诀就是:学会为缺陷定价。

任何楼盘都有缺陷,当这些缺陷所导致的低价,已足以远远覆盖这些缺陷所带来的风险之时,买入。

同理,某些楼盘有着巨大的优点,然而当这些优点所导致的高价,已远远超越这些优点所带来的附加价值时,谨慎。

注意:我说的是“谨慎房产抵押和借贷区别”,而不是“卖出”。

未来几年,像香蜜湖一号、深圳湾一号这种拥有巨大优势和光环的高价楼盘,也很可能继续上涨。
然而其绝对涨幅很可能比不上某些隐藏在不起眼的角落里,有着种种缺陷的超低价楼盘。
就如从2011到2017,香蜜湖一号的涨幅跑输了不起眼的万科俊园一样。
股神巴菲特曾经说过:

巨大的投资机会来自优秀的公司被不寻常的环境所困,这时会导致这些公司的股票被错误地低估。

如果一家企业被一些特殊因素困扰,从而导致股价被低估,这就是最佳的投资机会。
上述道理在“房产炼金术”中同样适用:

巨大的投资机会来自优秀的楼盘被不寻常的环境所困,这时会导致这些楼盘的房房产借贷价被错误地低估。

如果一家楼盘被一些特殊因素困扰,从而导致房价被低估,这就是最佳的投资机会。
建议大家将上面这篇文章收藏起来,至少阅读三遍,最好能将“低价”二字在房产投资中的巨大威珍惜生命,远离 O 神!
顾洪波 2017-07-06 11:13:19

本文为房产炼金术第7篇

亲爱的淘房志粉丝们,我希望“房产炼金术”中的每一篇文章,都能帮助你掌握房产投资里的一个重要概念,都能帮助你实现一次重要的认知升级,都能帮助你逐步更新自己的思维模式。

是的,我极为认同这样一句话:

贫穷的本质其实是一种思维方式。
同样,财富自由的本质,其实也是一种思维方式。
房产抵押和借贷区别
因此,房产炼金术最核心的内容并不是告诉你今年的房价到底是涨还是跌?也不是告诉你未来哪座城市的房价将涨得更猛?甚至也不是告诉你总价500万到底该买龙华还是沙井?
(当然,我们也会探讨这些大家最关心的、也最急功近利的问题。)
而是希望能彻底刷新你的思维方式!

当你真的成功建立起一种正确的思维方式时,通过房产投资实现财务自由将成为一件水到渠成之事。

今天,我们聊聊全世界的投资人,包括房产投资人都非常容易陷入的一个投资陷阱,甚至可以说是投资黑洞。

而且,也许越聪明的投资人越容易陷入这样的黑洞。

这个恐怖的投资黑洞就是:高风险负债。

如果说初房产抵押和借贷区别级投资者们最大的一个问题是难以克服畏惧心理、面对机会总是犹豫不决迟迟不敢出手的话,不少资深投资者最大的一个问题则是无知者无畏、过度负债而导致风险敞口过大。

甚至有一位著名的O姓投资者号召粉丝们

——要追求负债!

——要进行杠杆式负债式发展!

O先生甚至宣称:这个世界上真正赚钱的是什么?是债务。

这些“负债崇拜式”投资者们的基本逻辑如下:

既然我们生活在一个纸币必然贬值的世界。

尤其在中国,通货膨胀的速度大约为每年12%,也就是说物价每6年翻一番。
房产借贷
因此,第一,不要持有任何货币,包括人民币、美元、欧元等等。
第二,也不要持有任何银行存款,因为将钱存在利率极低的银行是一件极其愚蠢的事情,只能带来自身财富的不断贬值。

第三,如果年化通胀12%,而利率只有4%,则什么资产升值最快?是债务。
因此,如果你想跑得比全社会更快,快过22%,你得追求负债。杠杆式、负债式发展,并构建以房贷为中心的资产组合包。

听上去是不是很有道理?

你是不是已经恨不得立即狂奔回家,取出房产证,再迅速冲向银行抵押套现出几百万,然后冲向深圳的某个售楼处买买买?

然而,真理向前迈出一小步,也许就成了巨大的谬误!

如果说“杠杆式负债式发展”真的是最佳投资策略的话,那么当今中国最成功的房产投资者群体只能是

——房产借贷金朝阳学员们了!

那也就没O先生什么事了!

当然,我们也不会看到媒体上大量的“金朝阳900亿崩盘!”“投资者跳楼、失联、负债千万!”等等触目惊心的报道了。

“负债崇拜式”投资者们的一大荒谬之处在于,以一种理工科直男癌患者惯有的线性思维方式+半通不通的所谓奥派经济学,就误以为已彻底看透了纷繁复杂风云变幻的投资世界,就误以为已彻底掌握了房产投资的一切秘诀。

事实上,上述的“负债崇拜式”投资学仅仅适用于一个理想化的恒定的经济世界。
即,每年货币恒定贬值12%,每年存款利率恒定3%,每年房价恒定增长22%。

事实上,在这样一个极度线性化的虚构世界里,连傻子都房产抵押和借贷区别会知道:既然每年房价恒定上涨22%,那只要我的借款利率低于22%,那当然就能稳赚!

在这样一个线性化的虚构世界里,最简单的赚钱套路当然是:
尽最大能力去借到尽可能多的利率低于22%的钱,然后去购买尽可能多的每年恒定增长22%的房产!

可惜的是,我们并不是生活在这样一个美好简单的线性化经济世界里。
可怕的是,在真实的纷纭复杂风云变幻的经济世界里,有一大群“负债崇拜式”投资者采用的就是上面这种简单粗暴的赚钱套路。

而且,还被一群交智商税的人所顶礼膜拜。

在真实的经济世界里,货币并不是每年恒定贬值12%,存款利率并不是每年恒定3%,更关键的是:

房价绝对房产借贷不是每年恒定上涨22%。

真实的房价反而更像是一只上窜下跳极度顽皮的流氓兔,其表现形式可能是这样的。
第一年:涨8%

第二年:涨12%

第三年:猛涨30%

第四年:猛涨50%

第六年:跌20%

第七年:涨8%

当你在这样的真实世界里,依然盲目采用上面那种简单粗暴的赚钱套路时,结果将是:
第一年:你赚不到什么钱,有点难受

第二年:你还是没赚什么钱,还是有点难受

第三年:爽,加仓

第四年:太爽了,继续加仓

第五年:怎么跌得这么狠?快挺不住了!

第六年:无奈爆仓

第七年:所有的游戏已与你无关!

当然,现实房产抵押和借贷区别生活中每一年的涨跌幅与上面的假设不同,但只要你盲目地采用“杠杆式负债式”的投资策略,那么

总有一次“爆仓”在等着你!

也许是在第六年,也许是在第九年,也许是在第十三年……

这样的故事,你们百度一下“金朝阳”,或者百度一下“2015股灾”,就能看到活生生的样本。

一言以蔽之,“负债崇拜式”投资者们所采用的“杠杆式负债式”投资策略的最大风险是:
无论你前面赚到了多少钱,无论你是否已从 A7变成了 A9甚至A10,只要你继续加杠杆加负债。

市场的一次暴击就可以将你彻底打入无底深渊。

同样的,每个人一生中也都能遇见几次令人心惊胆颤的市场暴击! 房产借贷
尤其在这样一个黑天鹅频频飞出的时代,也房产抵押和借贷区别许下一次市场暴击,已经在街道的拐角处静静地等着你。

尤其是当一个人的负债极度膨胀的时候,就仿佛一个被吹胀到极限的气球。
这时也许根本就不需要强大的市场暴击了。

一根小小的针尖就足以让这个极度膨胀的气球瞬间化为乌有。

本篇看上去是在谈负债,其实是想和大家一起探讨房产投资中一个极度重要的原则:
安全第一!

安全第一!

安全第一!
千万不要为了去追求A9、A10这样的财富数字,而用过于激进的负债方式,将自己原有的财富暴露在巨大的风险之中。

在我个人看来,当你已拥有了3000万级别以上的资产时,你所能享受到了生活——包括豪宅、豪车、美食、美酒等,其实已经和拥有上亿元资产,甚至数亿元资产的人没有太大区别了。

而比数亿更高的资产规模,更只不过是一串数字了。

而且,是一串极为危险的数字。

在这种情况下,你最应该做的是保住并管理好自己的资产,让它以一种合理的速度持续增长。

而绝不是用激进的杠杆和负债,将自己多年积累的资产吹成一个易爆的气球。

最后,希望大家能记住以下几点,并重复阅读多遍,争取彻底融入自己的思维之中:
第一:人一辈子其实只需要变富一次,因此在已经拥有一定资产之后,一定要扬弃高风险高负债的财富扩张模式。因为不是每个人都是史玉柱,在重重跌落后还能迅房产抵押和借贷区别速崛起;

第二:杠杆永远是一把双刃剑。它既能让一个屌丝迅速逆袭,房产抵押和借贷区别也可以让一个投资高手从云端彻底跌落谷底。

第三:杠杆越高、负债越大,你所面临的潜在风险其实也就越高,这时要学会用巧妙的手段去对冲高负债的风险,例如高租金、充沛的现金流、高流动性资产等。高杠杆+无租金+低流动性老破大,将使你的要害部位彻底暴露于市场的暴击之下。
第四:世界上其实存在一种极度神奇的金融工具,叫做无成本杠杆甚至负成本杠杆,巴菲特正是借助这种工具登上了千亿富豪的宝座。

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作者: jinjijiao

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